Впоследнее время в Москве стремительно сокращается количество стройплощадок. Если в прошлом году московские чиновники подписывали ежемесячно около семидесяти решений о возведении объектов недвижимости, то сейчас почти в два раза меньше. Гораздо реже стали проводиться городские торги. По подсчетам участников рынка, два года назад на торгах были проданы лоты общей жилой площадью около 140 тыс. кв. м, а в прошлом году объем торгов не превысил 70 тыс. кв. м.
Все бы ничего, ведь доля «относительно честных площадок» (так участники рынка называют участки под застройку, реализуемые на торгах) все равно мизерна и составляет около 1,4% в общем объеме жилищного строительства (ежегодно в Москве возводится около 5 млн кв. м жилья). Однако в последнее время резко сократилось количество проектов, реализуемых по альтернативным схемам, в частности по инвестиционным контрактам, которые заключали с городом собственники недвижимости, арендующие московскую землю.
Раньше арендаторы могли договориться с городом, заключить инвестиционный контракт с мэрией, снести старые строения и построить вместо них новые здания, отдав чиновникам так называемую долю города — от 30 до 50% площадей в натуральном или денежном выражении. Теперь же этот механизм вдруг забарахлил — многие участники рынка не могут оформить пакет документов, необходимый для начала строительства, и преодолеть барьеры, установленные органами власти, прежде всего федерального подчинения.
По одной из версий, федеральные ведомства сознательно тормозят инвестиционный процесс из-за перекосов в развитии мегаполиса и хотят «задавить» строительство «коробок» ввиду угрозы инфраструктурного кризиса в столице. По другой версии, которую высказывают многие участники рынка, федералы твердо намерены установить новые правила игры на столичном рынке недвижимости, сломав сложившуюся в городе систему распределения земельных участков под застройку.
Ни пяди земли
Главным инструментом борьбы с «московскими схемами», основой которых является не вполне легитимная и непрозрачная система инвестиционных контрактов, стала Регистрационная палата. Еще несколько лет назад это учреждение, которое занимается регистрацией сделок с недвижимостью, контролировалось столичной мэрией. Однако два года назад Москомрегистрация перешла в федеральное подчинение и была переименована в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве.
Некоторые участники рынка утверждают, что в последнее время участились случаи отказов в регистрации договоров аренды земельных участков, арендаторы которых намеревались заняться редевелопментом занимаемых территорий, то есть возведением новых объектов недвижимости на месте старых построек. Основание для отказа — нормы Земельного кодекса, устанавливающие аукционную процедуру получения земли под застройку.
«Большинство компаний, которые обратились за регистрацией таких договоров аренды земли, получают извещение о приостановке этой процедуры либо отказ. Регистраторы ссылаются на нормы федерального законодательства и требуют торгов. Однако порядок их проведения для подобных случаев не урегулирован. Каковы конкурсные условия? Кто будет собственником новых строений? На эти вопросы федеральное законодательство ответов не дает. Собственник, решивший построить на месте старых строений новый объект, пусть даже без увеличения полезных площадей, не может приступить к строительству из-за проблем с оформлением документов. А таких объектов в структуре городских строительных программ не меньше пятидесяти процентов. Полностью свободных площадок в черте города уже не осталось», — утверждает директор по развитию девелоперской компании «КомСтрин» Алексей Злобин. Заметим, что сложившаяся ситуация очень удивляет юристов. Так, по мнению юрисконсульта компании «Велес Лекс» Асии Шуличенко, регистрирующий орган вообще не вправе оценивать законность способа заключения договора аренды (а именно выяснять наличие или отсутствие торгов при заключении договора): «Регистраторы вправе лишь проверить подлинность представленных документов и достоверность указанных в них сведений».
Участники рынка в недоумении. Им, например, известны случаи, когда компаниям, имеющим оформленный земельный участок под строительство и инвестиционный контракт на период строительства, требовались дополнительные площади для складирования материалов, проезда техники. Однако оформить такой дополнительный участок застройщики не могли. Выяснялось, что землю можно «взять» только на аукционе.
По словам пресс-секретаря компании «Сити XXI век» Сергея Лядова, если для строительства или реконструкции требуется земля вне пределов участка, относящегося к зданию, необходимо выходить на торги. И трудозатраты в этом случае сопоставимы с затратами на реализацию нового проекта. «Наша компания купила здание у собственника. У нас на руках постановление московского правительства, позволяющее нам снести ветхое здание и построить на его месте новое. Однако, судя по всему, при регистрации данного объекта возникнут сложности», — опасается начальник отдела капитального строительства компании «Пересвет-Девелопмент» Лидия Попова.
В управлении по связям с общественностью Федеральной регистрационной службы по Москве «Эксперту» заявили, что ничего о подобных проблемах не слышали.
Между молотом и наковальней
Участники строительного рынка признают, что в возникновении земельных проволочек виноваты не только федералы, но и столичные власти, которые издавна не очень аккуратно относятся к регулированию инвестиционно-строительной деятельности и не особо оглядываются на федеральное законодательство. В частности, инвестиционные контракты на строительство, заключаемые между городом и застройщиками, не обеспечивались надежной юридической защитой и допускали расширенное толкование. В свою очередь, московские власти получали возможность без проблем взимать значительный доход, исчислявшийся десятками миллионов долларов, в виде долей города в инвестиционных проектах.
Полностью переходить на новую, аукционную схему распределения земли город не торопится, поскольку рискует потерять значительную часть доходов. Ведь по инвестконтрактам доля города на 100% попадала в московскую казну. А в случае открытой торговли землей на аукционах Москва будет вынуждена делиться прибылью с федерацией. «Земля в Москве не разделена на московскую и федеральную, поэтому федералы наверняка будут претендовать на значительную долю выручки от земельных аукционов», — предполагает один из экспертов.
«В свое время в Москве было создано правовое поле, которое не вполне соответствовало федеральному законодательству. В нем варились все инвесторы и застройщики. Все споры обычно решались не в суде, а с помощью административных процедур. Сейчас федеральная власть идет твердой поступью, предлагая свои правила игры. По сути они правильные, но не до конца проработанные», — сетует один из наших собеседников.
Участники рынка призывают либо полностью сломать систему инвестиционных контрактов, либо привести ее в соответствие с федеральным законодательством. Пока же многие компании оказались между молотом и наковальней. Столкновение двух мощных систем — федеральной и московской — привело к возникновению правового вакуума. Эксперты предупреждают: если не навести порядок в области земельных правоотношений, то уже в самое ближайшее время город рискует столкнуться с масштабным инвестиционно-строительным кризисом и резким снижением объемов строительства. Это отчасти снимет остроту инфраструктурных проблем. Но цены на недвижимость могут взлететь на совсем уж недосягаемую высоту, а в городском бюджете возникнут огромные дыры.
Участники рынка полагают, что до тех пор, пока на московском рынке не будут установлены внятные правила игры, цены на недвижимость и размеры взяток чиновникам будут только расти. Определенные надежды они связывают с принятым на днях постановлением правительства Москвы, которое разрешает собственникам недвижимости выкупать землю (правда, с большим количеством ограничений).
Впрочем, чтобы ситуация изменилась кардинально, в городе должен заработать конвейер по продаже участков. Г-н Злобин из компании «КомСтрин» утверждает, что в Москве нет дефицита земли. Ее много под не функционирующими заводами, ветхими и аварийными зданиями. Да что там говорить — в радиусе трех километров, где бы вы ни находились, можно найти объект незавершенного строительства, который простаивает годами. Всю эту недвижимость нужно быстро «переваривать» и выставлять на аукционы. Это большая работа, но, как только она будет отлажена, все разговоры о дефиците земли тут же прекратятся. Если же ничего не предпринимать, инвесторы — а вместе с ними и жители города — так и останутся заложниками противоборства двух систем.