Правительство собирается отменить плату за перевод земли из сельскохозяйственной в жилую для того, чтобы облегчить строительство нового жилья. Однако участники рынка считают, что это приведет к повышению цен на сельскохозяйственные земли и увеличению чиновничьего произвола, а это скажется на стоимости нового жилья.
Правительство планирует облегчить порядок перевода земельных участков из одной категории в другую, чтобы стало проще и быстрее строить жилую недвижимость, которая сейчас в дефиците. Глава Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ) Герман Греф в среду заявил, что «правительство в ближайшее время примет постановление, облегчающее порядок перевода земельных участков из одной категории в другую с тем, чтобы их можно было использовать для жилищного строительства». Таким образом
Греф планирует стабилизировать вышедшую из под контроля ситуацию на рынке жилой недвижимости – предложение в этом сегменте рынка настолько мало, что цены на квартиры оказываются сильно завышенными.
Так, в Москве и Московской области стоимость квартир «на выходе» в 3–4 раза выше, чем ее себестоимость.
Греф пояснил, что в соответствии с этим постановлением, проект которого уже поступил в правительство,
отменяются компенсации за перевод земель из одной категории в другую.
«Эта норма будет отменена, и можно будет без всяких затрат переводить земли под жилищное строительство», – заявил глава МЭРТ.
Как стало известно, 15 апреля МЭРТ предоставило этот законопроект правительству, но когда он будет рассмотрен, зависит уже не от министерства. Законопроект включает в себя ряд правовых норм и нормативных актов, которые дополняют закон, принятый в июле 2005 года, «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
В пресс-службе Департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования МЭРТа «Газете.Ru» рассказали, что речь в этом законопроекте идет о расширении границ населенных пунктов, то есть в будущем земли сельскохозяйственного назначения могут быть легко «переориентированы» в землю под жилую недвижимость без уплаты компенсации, которую еще называют «экологическим платежом». При этом компенсация за покупку земли правительству остается, отменен будет исключительно этот платеж.
В Москве участков под строительство крайне мало: либо они находятся на окраинах, либо нужно сносить старые дома. Но когда сносятся старые дома, как правило, используется система взаимозачетов: часть жилья отходит городу, часть остается у застройщика. Если речь идет о дешевом жилье, то правительству Москвы обычно уходит больше половины (60–70%) в виде квартир, за счет чего правительство решает проблему предоставления жилья очередникам.
«Думаю, что МЭРТ в данном случае меньше всего задумывалось о судьбе Москвы и Московской области, – считает Алексей Иванов, генеральный директор ИС «СканРиалти». – Сейчас активно продвигается программа стимулирования строительства жилья в регионах, и как раз там этот законопроект вполне исполним на практике».
Генеральный директор агентства недвижимости «Инквартстрой» Игорь Григорян считает, что подобные изменения – это серьезный шаг со стороны МЭРТ, так как он резко увеличит количество подходящих площадок для жилого строительства: «Если сельскохозяйственные земельные участки можно сегодня купить довольно-таки дешево – сотку за $500, то стоимость земли под индивидуальное жилищное строительство и под строительство многоквартирных домов намного выше – $3–4 тыс. Процесс перевода земли из сельхозназначения, из поселкового и садового назначения действительно требовал затрат, теперь это станет проще».
Застройщики также видят выгоду в проекте МЭРТА. Директор по корпоративному управлению и правовым вопросам инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Сергей Клименко рассказал «Газете.Ru»: «Отмена компенсаций значительно удешевит процесс перевода земель из одной категории, и, что самое важное, сократит время на проведение процедуры перевода, последующего изменения разрешенного вида использования земельных участков, в том числе и под индивидуальное жилищное строительство и строительство дачных поселков».
«Цели МЭРТа в данном случае очевидны: министерство надеется поспособствовать увеличению строительства жилья, что, как предполагается, должно повлиять на цены на квартиры. Но в Москве и Московской области ситуация отличается от других регионов страны: с этих рынков уже вымыли большую часть маленьких строительных компаний, для которых такие вещи, как компенсация, имеют значение», – уверен Иванов.
«Столичный и областной рынок уже поделен между крупными компаниями, и у них свои отношения и с администрацией, и с порядком предоставления земель и так далее, то есть они без таких изменений вполне могут обойтись».
«Кроме того, здесь стоимость жилья уже давным-давно определяется совершенно другими факторами, чем его себестоимость, а именно, исключительно спросом. Так, для Москвы и Московской области заметных последствий в плане влияния этого изменения на стоимость жилья я не вижу».
При этом, по мнению Иванова, «в Петербурге ситуация немножко другая, поскольку тот рынок не настолько спекулятивен, пока до московской ситуации ему еще далеко, поэтому для Санкт-Петербурга изменения МЭРТа могут иметь вполне значимые положительные последствия – в регионах можно ожидать таких же результатов».
Помимо положительного результата инициативы МЭРТа эксперты уже предрекают и обратный эффект. «Отмена компенсации может повлечь за собой подорожание сельскохозяйственных земель и, кроме того, ужесточение бюрократических проволочек, так как местные власти будут скорее против этой меры и будут добирать недостающее взятками», – предполагает Григорян.
Практически о том же говорит и Сергей Клименко: «Есть сомнения, что отмена таких компенсаций исключит препятствия со стороны органов власти субъектов РФ и местного самоуправления в решении вопросов землепользования. Нет уверенности, что отмена компенсаций решит проблемные вопросы перевода земель из одной категории в другую и не приведет к увеличению иных выплат – компенсаций непосредственно чиновникам».