За три года активного развития ипотеки ставки по кредитам на недвижимость снизились на 5-6 процентных пункта. А люди, взявшие ипотечный заем несколько лет назад, продолжают платить проценты, несоразмерные с реальными рыночными ставками. И все из-за того, что условия ипотеки фиксируются на весь срок договора. На помощь таким клиентам приходят программы перекредитования (рефинансирования), которые в марте-апреле дружно выходят на рынок.
Одна из насущных проблем нашего ипотечного рынка - невозможность перекредитования ранее взятых ипотечных кредитов. А такие программы действительно нужны. Во-первых, для того чтобы снизить процентную ставку. Во-вторых - чтобы изменить валюту займа. И наконец, для того чтобы поменять купленную в кредит квартиру на другую.
До сих пор эти вполне объяснимые желания людей наталкивались на чисто технические трудности с "перекредитовкой", а также на нежелание банкиров предлагать продукт, снижающий их доходы. "Для решения этого вопроса нет отработанного механизма, подкрепленного достаточной нормативной базой, поэтому возникают сложности, связанные с переоформлением документов", - говорили банкиры. Кроме того, финансисты жаловались на проблему резервирования денежных средств под "новый" кредит вместо "старого". И наконец, банкиры не знали, как при рефинансировании "чужого" кредита обезопасить свой карман в промежуток времени с момента снятия обременения в одном банке и регистрации залога в другом, когда банк имел ничем не обеспеченный кредит, а значит, сильно рисковал.
Но, похоже, проблемы оказались вполне разрешимыми. Ведь уже в марте увидит свет первая массовая программа ипотечного перекредитования. А вслед за ней на рынок выйдут программы перекредитования практически всех крупнейших игроков ипотечного рынка.
Имеешь право
Первыми, похоже, смогут погасить более дорогие ссуды, взятые раньше, и получить новые ипотечные кредиты по действующим сейчас на рынке ставкам те, кто брал "государственные" ипотечные кредиты. Программа перекредитования уже подготовлена департаментом юридического сопровождения АИЖК (при непосредственном и активном участии главы департамента Евгения Чепенко) и согласована со всеми необходимыми ведомствами, в частности с федеральной регистрационной службой. ФРС подготовила разъяснительное письмо - как правильно руководствоваться нормой закона при государственной регистрации договоров ипотеки при перекредитовании. Так что на сегодня вопросы с переоформлением и регистрацией решены.
До конца первого квартала банки, кредитующие по стандартам АИЖК, смогут предложить клиентам перекредитование. "Это глобальное изменение стандартов АИЖК, и все банки - сервисные агенты, работающие по стандартам АИЖК, могут это делать, - отмечает Сергей Бессонов, заместитель директора департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка. - Кто-то захочет перекредитовывать, кто-то нет".
О своем желании рефинансировать ранее взятые ипотечные кредиты заявили, в частности, Юниаструм Банк и "Возрождение". "Граждане, которые взяли ипотечные кредиты под 14-18%, смогут взять под 12% такой же ипотечный кредит под залог того же самого предмета ипотеки", - продолжает Сергей Бессонов. По его словам, все будет происходить так. Заемщик напишет заявление о своем желании получить кредит под 12%, банк его пожелание согласует с АИЖК, после чего приступит к процедуре выдачи кредита и государственной регистрации сделки. Заявление в регистрационную службу должен будет принести заемщик и банк-залогодержатель. Поэтому если закладная по ипотечному кредиту находится на балансе банка, для регистрации достаточно будет согласия заемщика и банка. Если закладная уже на балансе АИЖК, агентство должно заявить в государственную регистрационную службу о своем согласии.
Банки, работающие с АИЖК, собираются рефинансировать кредиты не только своих, но и чужих заемщиков. "Для нас не будет разницы, пришел ли он из Райффайзен Банка или "ДельтаКредита" - главное, чтобы у него был кредит, который обеспечен предметом ипотеки", - говорят они. Однако вряд ли это желание выполнимо. Поскольку на перерегистрацию необходимо принести заявление с согласием банка-залогодержателя. Да и противники не дремлют, готовя свои программы перекредитования.
Второй эшелон
О начале рефинансирования уже объявил Райффайзен Банк. Программу готовят Внешторгбанк 24, Росбанк, "Абсолют". В самое ближайшее время собирается презентовать программу перекредитования Международный московский банк (ММБ). "По мере развития ипотечного рынка заемщики будут пытаться перекредитоваться, что будет связано как с понижением процентных ставок, так и с естественным желанием улучшить свои жилищные условия, - считает Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента инвестиционного банка "КИТ Финанс". - Поэтому задумываться о механизме перекредитования клиентов следует в первую очередь банкам, которые являются первичными кредиторами на ипотечном рынке. В их интересах противодействовать оттоку клиентов и сохранить портфель ипотечных кредитов, который через несколько лет будет очень привлекательным и с точки зрения процентной ставки, и с точки зрения надежности".
По словам Михаила Лазаренко, спрос на услугу перекредитования сейчас огромный. "Многие заемщики, которые брали ипотечный кредит несколько лет назад под ставку 18% годовых в рублях и выше, выражают желание перекредитоваться, - рассказывает он. - Поэтому мы начали работать над созданием процедуры перекредитования, которая пока существует только для сотрудников "КИТ Финанс", взявших ипотечный кредит в других банках. Так, им разрешено получить необеспеченный кредит с обязательством в дальнейшем заложить недвижимость, погасить задолженность в другом банке и наложить обременение на квартиру в нашу пользу. Сейчас мы хотим создать аналогичную программу для сторонних клиентов. Однако здесь необходимо решить вопросы, связанные со снижением рисков, которые несет банк. Ведь в этом случае квартира какое-то время остается необремененной залогом".
Примерка покажет
Однако не для всех клиентов рефинансирование пока выгодно. Поскольку за перекредитование придется заплатить. "Рентабельность данной операции зависит от аппетитов банка, который, помимо "объявленной" ставки перекредитования, может ввести дополнительные единовременные сборы (например, за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, открытие ссудного счета и т.д.) и постоянные комиссии (например, за ведение ссудного счета, за внесение средств для погашения кредита, за ежегодную обязательную проверку предмета залога и т.д.), - отмечают в БИНБанке. - Поэтому нужно внимательно изучить и подсчитать все сопутствующие расходы для принятия решения о целесообразности рефинансирования".
Так, в планах Юниаструм Банка - взимать стандартную комиссию за выдачу кредита и рассмотрение документов. Хотя последнего сбора, возможно, и не будет. Еще придется заплатить за государственную регистрацию. При этом получить кредит под 12% годовых смогут не все заемщики. Дело в том, что с этого года изменились стандарты АИЖК. Теперь ставка по государственным кредитам дифференцирована и составляет 12-16% в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования. Поэтому рублевый кредит под 12% можно получить только на 15 лет и лишь тем, кто выплатил половину долга.
Еще одним важным моментом является необходимость переоформления страховых полисов. Одним из условий получения ипотечного кредита является комплексное ипотечное страхование. Оно включает: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры и титульное страхование (права собственности на квартиру). "При смене банка-выгодоприобретателя заключение нового страхового договора обязательно, - говорят банкиры. - Если же перекредитование проводится внутри банка, то достаточно будет дополнительного соглашения к договору". Дополнительные расходы по переоформлению страхового договора специалисты оценивают в 1-1.5% ссудной задолженности.
По подсчетам Росбанка, при снижении процентной ставки на 1% годовых на кредите в размере $100 тыс. можно сэкономить около $900 в год. При этом накладные расходы заемщика (для Москвы) составят приблизительно $500-1000. То есть такая операция становится рентабельной при снижении ставки кредитования более чем на 1-2%. Что касается программ перекредитования ипотечных кредитов, полученных в других банках, то, по мнению Алексея Аксенова, начальника управления розничных продуктов и услуг ММБ, рефинансирование становится выгодным для клиента только при разнице в ставках не меньше 3%. Иначе дополнительные расходы (регистрация, страховка, комиссия банка и т.д.) сделают эту сделку бессмысленной.