Рынок московской коммерческой недвижимости признан одним из самых высокодоходных. Инвесторов даже не отпугивают высокие риски и непрозрачность рынка. Но доходы инвесторов в ближайшее время будут снижаться, в том числе и из-за ввода в эксплуатацию офисных зданий «Москвы-Сити».
Показатели развития и роста объемов строительства коммерческой недвижимости в Москве опережают показатели Лондона, Нью-Йорка и Токио, сообщается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank. «Рынок московской недвижимости – один из наиболее динамично развивающихся среди европейских стран», – говорится в отчете компании.
Рост рынка характеризуется тем, что инвесторы могут рассчитывать на повышенный процент доходности. Инвестиции в строительство первоклассных офисных помещений в России с 2003 года удвоились, а доходность держится на высоком уровне. Так, в 2006 году инвесторы могли рассчитывать на 8–12% дохода, в то время как доходность коммерческой недвижимости в крупнейших европейских столицах не превышала 5–6% в год. «Начальная доходность офисов класса А, приобретаемых инвесторами, составляет от 8% до 10% годовых, качественных торговых объектов – от 9% до 11%, складских комплексов – от 10% до 12%», – говорит управляющий директор Knight Frank Джереми Оутс. Это значительно больше, чем могут предложить развитые рынки Европы. Так, доходность недвижимости в Лондоне, Мюнхене, Милане не превышает 5%, в Париже – 6%.
Кроме высокой доходности московский рынок предлагает инвесторам и более быстрые сроки окупаемости.
«Доход собственника, который приобрел объект уже на завершающей стадии строительства и затем его продал, в Москве достигает 8–10%, – рассказывает Александр Крапин. – Столь высокие показатели характерны для развивающегося рынка». Именно поэтому за Москвой в списке высокодоходных рынков офисной недвижимости следуют Польша, Чехия, Румыния.
По мнению Натальи Мишиной, старшего аналитика департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, высокая доходность рынка московской офисной недвижимости связана с существенным дефицитом качественных площадей. Так, по ее данным, в 2006 году на рынке офисов класса А и В предложение не превышало 975 тыс. квадратных метров, в то время как спрос составил 1,32 млн квадратных метров. Александр Крапин добавляет, что на развитых рынках, где дефицит офисных помещений практически отсутствует, доходность не превышает 3–6% в год. Рубен Алчуджян, управляющий директор консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости Praedium, уверен, что
«высокие ставки доходности на рынке офисной недвижимости связаны с более высокими, чем на развитых рынках, рисками – в частности, высоким уровнем коррумпированности и непрозрачностью юридической структуры проектов».
При этом доходность московского рынка офисной недвижимости в последнее время снижается. Исследователи Knight Frank замечают, что в 2004–2005 годах годовой доход с коммерческой недвижимости в Москве достигал 12% против 8–10% в 2006-м. Существенное снижение доходности аналитики связывают с ценой на землю, которая постоянно дорожает. «Только за 6 месяцев текущего года цена земельных участков выросла в два раза, – поясняет падение доходности Крапин. – В результате коммерческая недвижимость подорожала на 40%».
Рост цен на готовые объекты мог бы порадовать инвесторов, если бы не трудности с вхождением в проекты на начальных стадиях строительства. Поэтому зарубежные инвесторы не готовы инвестировать в «котлован». По сведениям Крапина, решение земельных и других вопросов, связанных с взаимодействием с московскими властями, иностранные компании предпочитают поручать российским коллегам. Несмотря на трудности, иностранцы продолжат инвестировать в офисную недвижимость, уверены эксперты. «C каждым годом количество сделок увеличивается, зарубежные инвесторы готовы входить в проект на ранних стадиях девелопмента путем заключения форвардных сделок купли-продажи, – констатирует Наталья Мишина. – Крупнейшие инвестиционные компании готовы вкладывать в объекты коммерческой недвижимости из-за высокой доходности». По ее мнению, в ближайшем будущем рынок коммерческой недвижимости продолжит рост. «Рост российской экономики и улучшение прозрачности рынка будет способствовать увеличению активности на рынке коммерческой недвижимости», – говорит эксперт.
Менее оптимистично настроен Александр Крапин, который прогнозирует снижение доходности в секторе офисной недвижимости уже в ближайшее время. «Рынок коммерческой недвижимости раздут из-за существенного числа спекулятивных сделок, – говорит эксперт. – К тому же в условиях дефицита площадей продавцы устанавливают завышенные цены». По мнению эксперта, ситуация на рынке изменится в 2009 году, когда будут введены в эксплуатацию офисные площади «Москва-Сити». Рубен Алчуджян подтверждает, что тенденция к снижению доходности на рынке первоклассных офисов есть, но уровня европейских столиц (5%) Москва достигнет не скоро.