Московский рынок недвижимости буквально зашкаливает! С наступлением 2006 года темпы роста цен на жилье не только не стали меньше, но и похоже готовятся перекрыть рекорды осени прошлого года.
К концу февраля удорожание столичных квадратных метров достигло 1,5% - 2% в неделю, а стоимость некоторых квартир выросла за месяц почти на 10%.
Другими словами, столичный рынок недвижимости продолжает разгоняться несмотря ни на что.
По данным аналитического центра www.irn.ru среднее значение общегородского индекса стоимости жилья в феврале превысило аналогичный январский показатель на 5% и составило 2.437$ за квадратный метр. Прирост стоимости разных классов жилья в феврале находится в пределах от 3,9% до 6,7%. В условиях масштабного роста цен быстрее всего дорожают относительно недорогие и более ликвидные квартиры - панельное жилье, одно- и двухкомнатные квартиры. В результате разрыв между "дорогим" и "дешевым" жильем постепенно сокращается, что и отражают изменения индекса расслоения. Однако повышение стоимости жилья "дорогих" классов отстает не сильно, а отдельные современные монолитно-кирпичные дома могут даже лидировать по темпам роста цен.
Разброс увеличения среднего уровня стоимости жилья в феврале по отдельным районам еще шире - от 2% до 9%. Его анализ подтверждает сделанное выше утверждение - среди лидеров роста, как правило, присутствуют "спальные" районы города, а также немало районов за МКАД, в которых представлено относительно "недорогое" жилье. И хотя в абсолютном выражении (в долларах) прирост стоимости дорогих квартир больше, в относительном выражении (в процентах) больше изменение цен на недорогие квартиры.
В отношении рейтинга стоимости районов следует отметить еще одно обстоятельство. Жилье в Москве дорожает не совсем равномерно - в разные месяцы лидерами роста цен становятся разные районы, однако ни один район не может находиться в лидерах постоянно. Поэтому районы, в которых отмечен наибольший рост стоимости жилья в феврале, скорее всего, несколько отстали от общего удорожания московского жилья в предыдущие месяцы, и теперь баланс восстанавливается. Если же район лидирует по темпам роста цен уже несколько месяцев подряд то, скорее всего, он немного опередил рынок и в последующие месяцы уйдет из лидеров. Подобные флуктуации связаны с конъюнктурой рынка в конкретном районе, структурой спроса и предложения в нем, а также другими локальными факторами.
По прошествии двух месяцев 2006 года можно отметить, что дефицит предложения жилья продолжает нагнетаться. Так, по оценкам Олега Репченко, текущие объемы предложения на вторичном рынке жилья на 35%-50% (в зависимости от исходных баз данных, по которым проводится сравнение) уступают объемам предложения год назад - в конце зимы - весной 2005 года.
Аномально высокие темпы роста цен на московское жилье, происходящие на фоне дефицита предложения, не только создают основания для последующего кризиса на рынке недвижимости, но и способствуют возникновению серьезной социальной напряженности. С одной стороны, текущий уровень цен на квартиры делает их недоступными даже для среднего класса. С другой стороны, из-за ежедневного удорожания жилья разрушаются ипотечные и альтернативные сделки. В результате основная масса покупателей жилья, не имеющих полной суммы "живых" денег, лишается возможности улучшиться свои жилищные условия.
Примечательно, что два года назад, в первой половине 2004 года на московском рынке недвижимости происходило аналогичное аномально резкое подорожание жилья что, в конце концов, закончилось стагнацией рынка. В нынешних условиях подобный сценарий вполне может повториться и важно понимать, что чем дольше продолжается столь активный подъем рынка, тем более существенным может стать последующий кризис.
На московском рынке недвижимости отмечаются элементы кризиса
Недавно состоялась конференция "Рынок недвижимости: а пузырь все растет?", участие в которой приняли представители Российской гильдии риэлтеров (РГР) и аналитики. Эксперты отмечают, что на московском рынке недвижимости сейчас очевидны элементы кризиса, который связан со стремительным ростом цен и сокращением продаж.
Вице-президент РГР Константин Апрелев считает, что "чем выше и необоснованнее рост цен сейчас, тем быстрее рынок может достичь предела роста цен, за которым - значительное сокращение объемов сделок и, как следствие, снижение цен". Усиление кризиса, по мнению эксперта, может быть связано с рядом факторов, способных спровоцировать дальнейшее снижение спроса на недвижимость. Здесь г-н Апрелев выделил введение базирующегося на рыночной стоимости налога на недвижимость, заявления властей о введении конкретных программ, направленных на увеличение строительства жилья, а также общее ухудшение экономического положения в России.
При этом к кризису рынок недвижимости может привести не только падение спроса, но и его рост, который может произойти, например, в результате принятия решения о государственной дотации процентной ставки по ипотеке. Впрочем, пока роль ипотечных кредитов на рынке несущественна - по оценке г-на Апрелева, с их помощью совершается 3,5-4% от всех имеющихся сделок, в основном, с дешевым жильем. Кстати, по прогнозам участников конференции, именно в этом сегменте можно ожидать наибольших темпов роста цен за счет высокой активности покупателей из других городов. "Не имеющих постоянной московской прописки среди покупателей на вторичном рынке - 40-50%. Причем иностранцев - менее 5%, из которых ближнее зарубежье - 4% остальные - дальнее", - заявил г-н Апрелев.
В случае обострения кризиса на рынке, по оценкам г-на Апрелева, пострадают, прежде всего, застройщики, кредитовавшие их финансовые институты и брокеры по недвижимости. Кроме того, потери понесут граждане, вложившие средства в строительство объектов с низкой степенью готовности или купившие жилье для спекулятивной перепродажи на вторичном рынке.
Правда, по мнению участников организованного "ФИНАМом" форума, вероятность перерастания имеющихся сейчас на рынке тенденций в полноценный кризис невелика. По оценкам независимого аналитика Андрея Бекетова, рост цены предложения на вторичном рынке типового жилья в 2006 году составит от 20 до 30%, причем, по мнению г-на Апрелева, это связано, прежде всего, с психологическими факторами (значительный немотивированный спрос). Представитель РГР считает, что высокие темпы роста стабилизируются уже через два месяца и затем будут сохраняться на уровне инфляции.
При этом интерес к недвижимости как направлению инвестиций сохранится, что связано с привлекательной доходностью вложений в эту сферу. По оценкам участников конференции, доходность сдачи жилья в аренду сейчас составляет 6-8%, рост цен на активы, начиная с 2000 года, удерживается на уровне 25-35% в год, а падение цен в Москве после кризиса 1998 года составило всего 35% за два года.
Участники конференции считают, что на московском рынке недвижимости в скором времени произойдут некоторые структурные изменения. В частности, интересы московских девелоперов сместятся в сторону регионов. Кроме того, на рынке будут преобладать не частные инвесторы, а профессиональные игроки, в том числе паевые инвестиционные фонды. "Как показывает опыт западных стран, рынок ПИФов недвижимости России будет постоянно расти, и не исключено, что через 5-10 лет самым серьезными инвесторами в недвижимость будут именно ПИФы. Основными их преимуществами по сравнению с самостоятельными инвестициями являются относительно небольшая стоимость входа, отсутствие необходимости самостоятельного "глубокого погружения" в область инвестирования в связи c наличием профессиональных управляющих", - отметил руководитель проектов инвестиционного холдинга "ФИНАМ" Павел Кириченко.